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Wohnen

Bezahlbare Wohnungen für alle sind zur neuen sozialen Frage geworden. Die Politik versagt. Die IG BAU fordert einen grundlegenden Kurswechsel und zeigt konkrete Maßnahmen gegen die Wohnungskrise.

Bezahlbare Wohnungen für alle

Explodierende Mieten und mehr als eine Million fehlende Wohnungen: Seit über einem Jahrzehnt warnt die IG BAU vor dem Mangel an bezahlbaren Wohnungen und den Auswirkungen steigender Wohnkosten. Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen und der Anstieg der Mietpreise haben sich inzwischen zu einer handfesten Wohnraumversorgungskrise in vielen bundesdeutschen Städten ausgeweitet.

Bundesweit fehlen nach Berechnungen des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bereits heute mehr als eine Million Wohnungen. Die Hans-Böckler-Stiftung kam in einer Studie 2018 sogar auf rund „1,9 Millionen fehlende Wohnungen zu günstigen Mieten, damit rechnerisch alle Haushalte mit leistbarem Wohnraum versorgt werden können“. Steigende Mieten und Mangel an bezahlbaren Wohnungen betreffen mittlerweile große Teile der Gesellschaft: Rund 40 Prozent der Haushalte in Deutschlands Großstädten müssen mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens ausgeben, um ihre Bruttokaltmiete zu zahlen, Energiekosten noch nicht mal eingerechnet. Fast jede*r Fünfte muss sogar mehr als 40 Prozent des Einkommens für die Miete ausgeben, in den Großstädten gibt es schon jetzt 1,3 Millionen Haushalte, denen nach der Mietzahlung weniger bleibt als der Regelsatz nach Hartz IV.

hbs mieter belastung
hbs mieter belastung grenze
© Hans-Böckler-Stiftung

Mieter*innen müssen also immer höheren Anteile ihres Einkommens aufwenden, um überhaupt noch wohnen zu können – das Geld fehlt ihnen dann für andere Ausgaben und frisst mitunter die von Gewerkschaften erkämpften Lohnsteigerungen wieder auf.

Besonders stark steigen die Mieten in den letzten Jahren bei Neu- und Wiedervermietung von Wohnungen. Die Ergebnisse der Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation in Deutschland 2018 zeigen, dass Haushalte, die ab 2015 eine Wohnung neu angemietet haben und dort eingezogen sind, überdurchschnittlich hohe Mieten zahlen.

Private Haushalte mussten für eine in 2015 und später angemietete Wohnung im Schnitt 12 % mehr als die durchschnittliche Nettokaltmiete bezahlen. In den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg und Berlin liegen die Neu- und Erstvermietungsmieten seit 2015 sogar noch deutlich über dem Landesdurchschnitt. Besonders stark sind zudem die sieben Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf betroffen. Hier musste bei Neuanmietungen ab 2015 im Schnitt 10,80 Euro nettokalt bezahlt werden, und damit gut 21 % mehr als der allgemeine Durchschnitt in diesen Städten (8,90 Euro). 

In fünf dieser sieben Städten müssen Haushalte (bei Neuanmietung ab 2015) inzwischen mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben (Mietbelastungsquote). Dieser Anteil des Einkommens wird in Politik und Wohnungswirtschaft allgemein als Schwellenwert angenommen, bis zu dem eine Miete noch als „bezahlbar“ gilt. Bei der Mietbelastungsquote handelt es sich um Durchschnittswerte über alle Einkommensgruppen. Detailauswertungen zeigen, dass vor allem bei niedrigen Einkommen weit über die Hälfte der Befragten oberhalb der kritischen 30 Prozent-Marke liegen. Wohnen in den Großstädten wird damit auch für Arbeitnehmer*innen und Rentner*innen immer mehr zum Armutsrisiko.

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Quelle: Statistisches Bundesamt / Zusatzprogramm „Wohnen in Deutschland“ des Mikrozensus 2018

Zwar ist in den vergangenen Jahren in den Städten viel gebaut worden – aber kaum Sozialwohnungen und preisgünstige Wohnungen. Ganz im Gegenteil: Wohnungsbau fand vor allem im hochpreisigen Segment statt. Gerade in den Ballungsräumen und Großstädten ist das Angebot an Luxus-Wohnungen, deren Kaufpreis bei 10.000 und mehr Euro pro Quadratmeter liegt oder deren Nettokaltmiete bis zu 20 Euro und mehr pro Quadratmeter beträgt, enorm gestiegen – mit Auswirkungen auf den gesamten Wohnungsmarkt. Der aktuelle Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung zeigt: In Großstädten liegen die Mieten im Neubau bei Erstvermietung fast durchweg zwischen 10 und 14 Euro nettokalt.

Die Entwicklung der Wohnungsmärkte zeigt deutlich: Der Markt richtet es nicht. Wenn der Staat nicht mehr Verantwortung für den Wohnungsbau übernimmt und der Explosion der Mieten entgegenwirkt, dann wird sich die Wohnungskrise weiter verschärfen – mit verheerenden sozialen Folgen für Arbeitnehmer*innen, ob als Mieter*innen oder auf Wohnungssuche.

Wohnen ist ein Menschenrecht und menschliches Grundbedürfnis. Die Politik ist gefordert, eine soziale Antwort auf die Wohnungsfrage zu finden. Der Handlungsbedarf ist dringend und vielfältig: Er reicht von der langfristigen und effektiven Förderung und Beschleunigung des sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbaus über eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik bis hin zu sozialen Reformen des Miet- und Steuerrechts.

Notstand Wohnraummangel

Mehr als eine Million Wohnungen fehlen schon heute, und die Lücke wächst weiter.

Mindestens 400.000 Wohnungen müssten jährlich gebaut werden, um die Wohnungsnot zu beseitigen. Das hat auch die Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD erkannt und im Koalitionsvertrag erklärt, bis 2021 insgesamt 1,5 Millionen neue Wohnungen zu schaffen. 

Die Realität ist anders: 2017 wurden bundesweit nur 285.000 neue Wohnungen fertiggestellt, auch im vergangenen Jahr gab es keinen nennenswerten Anstieg der Bautätigkeit im Bereich Neubauwohnungen. Die Lücke wächst bedrohlich weiter.

Das Versagen von Markt und Staat

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum geht auf eine steigende Nachfrage nach Wohnungen, gerade in Großstädten und Stadtregionen, zurück. Steigende Mieten werden zudem dadurch begünstigt, dass seit zehn Jahren auf Immobilienmärkten in Deutschland hohe Geldsummen in den Wohnungsbestand investiert werden – die zu steigendem Aufwertungsdruck führen. Die Wohnungsnotlage ist aber nicht nur ein Versagen des Marktes. Sie ist maßgeblich auch die Folge von drei Jahrzehnten Deregulierung und Privatisierung in der Wohnungspolitik von Bund, Ländern und Kommunen.

Denn die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1990 durch die damalige Bundesregierung hat der massenhaften Privatisierung von Wohnungen maßgeblich den Weg bereitet. Bund, Länder und Kommunen haben ab den 1990er Jahren schrittweise aufgehört, ihre soziale Verantwortung für bezahlbaren Wohnraum wahrzunehmen. Um die öffentlichen Haushalte zu sanieren, wurden vielfach riesige Wohnungsbestände verkauft. In der Folge wurden diese vormals günstigen Wohnungen vor allem in den Großstädten und in den Ballungsräumen zu Spekulationsobjekten.

Neben dem Ausverkauf öffentlicher Wohnungsbestände wurde auch die staatliche Förderung zurückgefahren: Seit der Föderalismusreform 2006 liegt die Verantwortung für den sozialen Wohnungsbau allein bei den Ländern. Vom Bund fließen seither zwar noch Finanzhilfen an die Länder, jedoch in viel zu geringer Höhe und ab 2014 zudem ohne Verpflichtung, diese zweckgebunden einzusetzen.

Zwar hat die aktuelle Bundesregierung versprochen, 1,5 Millionen neue Wohnungen bis 2021 zu schaffen und den sozialen Wohnungsbau wieder stärker zu fördern. Die bislang ergriffenen Maßnahmen sind aber nicht ausreichend oder weisen in die falsche Richtung. Anstatt die Mittel für den sozialen Wohnungsbau weiter aufzustocken, werden die Finanzhilfen an die Länder ab 2020 wieder von 1,5 auf eine Milliarde Euro jährlich reduziert. Die steuerliche Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau ist so ausgestaltet, dass sie weder bezahlbaren Wohnraum schafft noch langfristig wirkt. Auch beim Mietrecht werden bislang nur kleine Verbesserungen vorgenommen, es fehlt der große Wurf.

Die IG BAU fordert einen radikalen Kurswechsel. Wohnen ist ein Menschenrecht, die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum ist Teil der öffentlichen Daseinsvorsorge.

Mehr Privat ist die falsche Antwort

Der Markt allein richtet es nicht. Wenn der Bau von Wohnungen ohne weitere staatliche Regulierungen bleibt, wird sich die Krise vor allem in Großstädten und Ballungsräumen noch verschärfen.

Zwar ist in den vergangenen Jahren in den Städten viel gebaut worden – aber kaum im Bereich sozialer Wohnungsbau und bezahlbarer Wohnraum. Ganz im Gegenteil: Gebaut wurde vor allem im hochpreisigen Segment. Gerade in den Ballungsräumen und Großstädten ist das Angebot an Luxus-Wohnungen, deren Kaufpreis bei 10.000 und mehr Euro pro Quadratmeter liegt oder deren Nettokaltmiete bis zu 20 Euro und mehr pro Quadratmeter beträgt, enorm gestiegen – mit Auswirkungen auf den gesamten Wohnungsmarkt  Die Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt lässt auch Normalverdiener*innen kaum eine Chance, eine Wohnung in den Zentren zu finden, und auch in der Peripherie der Ballungsräumen steigen die Preise exorbitant.

Überlässt man den Wohnungsmarkt allein den Regeln des Marktes, werden Wohnungen in Ballungsräumen für die meisten Arbeitnehmer*innen unbezahlbar.

Das will die IG BAU

Die IG BAU fordert einen wohnungspolitischen Kurswechsel, um die Krise zu bewältigen.

Zu den Hauptforderungen gehören:

  • Es müssen in den nächsten Jahren 400.000 neue Wohnungen pro Jahr gebaut werden, mit einem Fokus auf Sozialwohnungen und bezahlbaren Wohnraum.
  • Ein Bestand von mindestens zwei Millionen Sozialmietwohnungen muss bis zum Jahr 2030 aufgebaut werden. Insgesamt sollen 155.000 zusätzliche Sozialwohnungen durch Kombination von Neubau (80.000 neue Sozialmietwohnungen pro Jahr), Modernisierung sowie Ankauf von Beständen und Belegrechten (75.000 Wohnungen pro Jahr) entstehen.
  • Für den Neubau von 80.000 Sozialwohnungen und für 75.000 Sozialbindungen je Jahr durch Modernisierungsförderungen und Ankauf von Belegrechten sind pro Jahr mindestens 6,3 Milliarden Euro an Fördermitteln durch Bund und Länder anteilig bereitzustellen.
  • Gezielte Förderungen des Neubaus von jährlich 60.000 bezahlbaren Mietwohnungen (für Haushalte, die die Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaus knapp überschreiten) in Ballungsgebieten und Wachstumsregionen.
  • Für die Schaffung von 60.000 Wohnungen im Segment des „bezahlbaren Wohnens“ sind pro Jahr insgesamt drei Milliarden Euro durch Bund und Länder bereitzustellen. Die Förderung soll durch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten in Verbindung mit möglichst dauerhaften Mietpreisbegrenzungen erfolgen.
  • Öffentliche und gemeinwohlorientierte Wohnungsbaugesellschaften sowie Genossenschaften sollen geschaffen und durch die Wiedereinführung der steuerrechtlichen Wohnungsgemeinnützigkeit unterstützt werden.
  • Dazu gehört auch, öffentliche Liegenschaften im Konzeptverfahren zum Preis bis maximal 300 Euro pro m2 Bauland zu vergeben und vorzugweise kommunalen oder anderen gemeinwohlorientierten bzw. gemeinnützigen Unternehmen zur Bebauung überlassen.
  • Die Baulandbereitstellung sollte durch die Aufstellung von entsprechenden Bebauungsplänen durch die Kommunen flankiert werden. In Gebieten ohne Bebauungsplan (§ 34 Baugesetzbuch), müssten Bauvorhaben zur Wohnungsversorgung einkommensschwächerer Haushalte ermöglicht werden.

Neben der notwendigen Schaffung zusätzlicher Wohnungen müssen auch die Mieter*innen bestehender Wohnungen besser vor starken Preissteigerungen geschützt werden – nur dann wird der Neubau in Gebieten mit Wohnraummangel eine entlastende Wirkung haben. Als Mitglied im Deutschen Gewerkschaftsbund unterstützt die IG BAU deshalb auch die Forderungen des DGB zur sozialen Reformierung des Mietrechts.

Dazu zählen:

  • eine effektive Verschärfung der Mietpreisbremse,
  • Absenkung der Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen im Bestand auf zehn Prozent in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten auf sechs Prozent in drei Jahren,
  • Erhöhung der Rechtssicherheit von Mietspiegeln und eine Ausweitung des Betrachtungszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete auf zehn Jahre,
  • Absenkung der Modernisierungsumlage auf vier Prozent jährlich sowie Einführung einer Kappungsgrenze von 1,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren,
  • Einschränkung der Möglichkeit für Eigenbedarfskündigungen.

Sozialen Wohnungsbau stärken

Die Bundesregierung will mehr Mittel für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellen – leider nicht ausreichend.

Seit Jahren wird zu wenig in den sozialen Wohnungsbau investiert. Zwar hat die Große Koalition in ihrem Koalitionsvertrag mehr Mittel versprochen, doch die angekündigten Gelder für den Neubau von Sozialwohnungen reichen nicht mal aus, um die Zahl der Sozialwohnungen konstant zu halten. 25.000 neue Sozialwohnungen will die Bundesregierung laut Koalitionsvertrag jährlich bauen, gleichzeitig fielen aber in den vergangenen Jahren durchschnittlich rund 84.550 Wohnungen aus der Sozialbindung.

Geschrumpfter Bestand - so viele Sozialwohnungen gab es in Deutschland ...

grafik sozialwohnungen
© HBS

Für 2018 und 2019 hat die Bundesregierung jeweils 1,5 Milliarden Euro Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt, für 2020 und 2021 werden die Mittel auf je eine Milliarde Euro reduziert. Jeweils den gleichen Beitrag sollen die Bundesländer entrichten. Erforderlich wären aber mindestens sechs Milliarden Euro pro Jahr, damit in den zehn Jahren die notwendigen jährlich 80.000 neuen Sozialwohnungen vor allem in Ballungsgebieten errichtet werden können.

Um langfristig Erfolge im Wohnungsbau zu erzielen, braucht es auch längerfristige Verbesserungen der Bedingungen für das Bauen. Wollen die Bundes- und Länderregierungen längere soziale Bindungen des Wohnraums, muss es entsprechend längere und planbare Förderzeiträume geben. Die Bauwirtschaft muss Kapazitäten schaffen, muss ausbilden und qualifizieren. Das setzt voraus, dass Kapazitäten, die heute geschaffen werden, auch noch in zehn Jahren gebraucht werden.

Neue steuerliche Abschreibungsregeln

Um die Anreize zu erhöhen, Wohnungen im bezahlbaren Segment zu bauen, müssen die Abschreibungsmöglichkeiten verbessert werden.

Der Koalitionsvertrag der Großen Koalition sieht eine auf vier Jahre befristete steuerliche Sonderausschreibung vor, um den Bau von erschwinglichem Wohnraum anzukurbeln. Aus Sicht der IG BAU reicht das nicht. Notwendig ist eine generelle Erhöhung des AfA-Satzes für den Bau von Mietwohnungen von zwei auf drei Prozent. AfA steht für „Absetzung für Abnutzungen “ und bedeutet m Steuerrecht die Wertminderung von Anlagevermögen. Ein AfA-Satz von drei Prozent entspricht dem heutigen Wertverlust von Wohngebäuden. Haustechnik wie etwa Heizungen muss spätestens nach 20 Jahren erneuert werden. Ein erhöhter AfA-Satz macht den Bau von bezahlbarem Wohnraum für mehr Investoren attraktiv.

Wohnungsbaugenossenschaften & Co.: Gemeinnutz vor Eigennutz

Die IG BAU fordert, den genossenschaftlichen und gemeinnützigen Wohnungsbau wieder zu fördern.

Wohnungsbau sollte nicht allein den Profitinteressen privater Investore*innen überlassen bleiben. Die IG BAU schlägt vor, gemeinwohlorientierten Wohnungsbau wieder steuerlich zu begünstigen. Im Gegensatz zu anderen gesellschaftlichen Bereichen gibt es in der Wohnungsversorgung seit 1989 keine steuerliche Begünstigung für gemeinnützige Unternehmen mehr. Die weitgehende Gewinnbeschränkung, der diese Unternehmen unterliegen, erlaubt es ihnen nicht, ihre Mietpreise nach Marktlage zu bestimmen oder bei der Bereitstellung von Wohnraum hohe Profite anzustreben.

Ein weiteres geeignetes Fördermittel für gemeinnütziges Bauen könnten Investitionszulagen für steuerbefreite Genossenschaften sein. Öffentliche Grundstücke sollten vorzugweise kommunalen oder anderen gemeinwohlorientierten Unternehmen zur Bebauung überlassen werden. Zudem sollte die Vergabe öffentlicher Grundstücke für den Wohnungsbau an die Einhaltung von Mietobergrenzen gekoppelt werden.

Baukindergeld & Co.: Mitnahmeeffekte

Die IG BAU bezweifelt, dass das neue Baukindergeld für Entlastung auf dem Wohnungsmarkt sorgt.

Grundsätzlich hält die IG BAU die Förderung von Wohneigentum für sinnvoll. Für das Instrument Baukindergeld sollen allein in dieser Legislaturperiode 2,7 Milliarden Euro fließen, die Mittel werden in den folgenden Jahren noch steigen. Das Baukindergeld leistet ohne Frage einen Beitrag zu Vermögensbildung und Versorgungssicherheit im Alter. Ähnlich wie bei der Eigenheimzulage sind aber erhebliche Mitnahmeeffekte zugunsten gehobener Einkommensgruppen zu erwarten. Und einen Beitrag gegen den Mangel an bezahlbaren Wohnraum leistet das Baukindergeld kaum. Bisher fließen fast 90 Prozent der Mittel in den Bestandserwerb statt in Neubauten.

Bauland: Vergabe an soziale Kriterien knüpfen

Die IG BAU will, dass die öffentliche Hand die Vergabe von Bauland an soziale Bindung und Mietpreisobergrenzen knüpft.

Der Mangel an preiswertem Bauland ist in den vergangenen Jahren zum entscheidenden Faktor geworden, der den Bau von bezahlbaren Wohnungen verhindert. Grundstückseigentümer und Baulandspekulanten erzielen in Ballungsgebieten durch Nichtverkauf gewaltige Gewinne und blockieren die Bereitstellung von Grundstücken für preiswerten Wohnraum. Aber auch Bund, Länder und Kommunen kassieren in Bieter-Verfahren satte Gewinne beim Verkauf öffentlicher Grundstücke, um ihre Haushalte zu sanieren. Zum Teil zwingt die Kommunalaufsicht Städte und Gemeinden, öffentliches Bauland zum Höchstpreis zu verkaufen – selbst bei sozial orientierten Wohnbauprojekten.

Die IG BAU fordert, dass Bund, Länder und Kommunen ihrer sozialen Verantwortung gerecht werden und den Verkauf von Bauland für den Mietwohnungsbau an soziale Bindung und Mietpreisobergrenzen knüpfen. Lösungen soll die Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ unter Vorsitz von Marco Wanderwitz, Staatssekretär im Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat bis Sommer 2019 entwickeln. Die IG BAU wird im Rahmen der Verbändebeteiligung die Arbeit kritisch begleiten.

Vom Main-Kinzig-Kreis bis Wien: Beispiele guter Praxis

Es gibt sie – die Beispiele aus der Praxis, die zeigen, wie die öffentliche Hand den Bau bezahlbarer Wohnungen fördern kann.

Main-Kinzig-Kreis: Dort stellt der Landkreis Investoren kostengünstige Grundstücke für den Wohnungsbau zur Verfügung. Bedingung: Es müssen 30 Prozent Sozialwohnungen entstehen und weitere 20 Prozent Wohnungen im bezahlbaren Bereich, also mit einer Nettokaltmiete zwischen acht und neun Euro. Wer diese Voraussetzungen erfüllt und gleichzeitig das wirtschaftlich interessanteste Angebot macht, erhält den Zuschlag. Vorzugsweise sollen tarifgebundene Baufirmen beteiligt werden, die Mitglied im Arbeitgeberverband sind, ordentlich ausbilden und möglichst auch einen Betriebsrat haben.

Wiener Modell: Niedrige Mieten in bester Lage – von Wiens Wohnungsmarkt können deutsche MieterInnen nur träumen. Über die Hälfte der Bevölkerung der österreichischen Hauptstadt lebt in Gemeindewohnungen oder subventionierten Neubauten, die von gemeinnützigen Bauträgern errichtet und verwaltet werden. Wien fördert seit fast hundert Jahren den sozialen Wohnungsbau. Die durchschnittliche Kaltmiete von Gemeindewohnungen, inklusive Betriebskosten, lag 2016 bei 6,50 Euro pro Quadratmeter. Etwas modernere Wohneinheiten kosteten maximal 7,50 Euro. 220.000 Wohnungen gehören der Stadt Wien, an weiteren 200.000 Wohnungen ist sie beteiligt. Die kommunale Hausverwaltung „Wiener Wohnen“ ist die größte Europas. Durchschnittlich zahlen alle WienerInnen nur 9,60 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Drei Viertel aller Wiener erfüllen die Voraussetzung für eine geförderte Wohnung mit gedeckelter Miete.

Mehr Infos und Materialien

Die Wohnsituation in deutschen Großstädten – 77 Stadtprofile

Studie von Andrej Holm und Stephan Junker im Auftrag der Hans-Böckler-Stiftung, März 2019

 

Bezahlbare Mieten für alle – Interview mit dem IG-BAU-Vorsitzenden Robert Feiger

Mitbestimmung, Zeitschrift der Hans-Böckler-Stiftung, Dezember 2018

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