Wohnen

Auf dem sogenannten Wohngipfel 2018 versprach die Bundesregierung, bis zum Ende der laufenden Wahlperiode für den Neubau von 1,5 Millionen Wohnungen zu sorgen und somitwieder für ausgeglichene Wohnungsmärkte zu sorgen.

Knapp drei Jahre später fällt die Bilanz verheerend aus: Die Wohnkosten, Kaufpreise und Mieten, sind in den vergangenen Jahren regelrecht explodiert. Laut Mikrozensus 2018 mussten Mieterhaushalte in Deutschland durchschnittlich fast ein Drittel ihres Einkommensfür die Miete aufbringen. In Großstädten und Ballungsräumen ist die Belastung deutlich höher. Besonders betroffen sind Menschen mit wenig Einkommen und Single-Haushalte, darunter viele Senior*innen.

Die Corona-Pandemie und die damit für viele Menschen verbundenen Einkommensverluste dürften die Lage noch weiter verschärft haben: Denn während die Zahlungsfähigkeit vieler Mieter*innen und Wohnungssuchender gesunken ist, sind Mieten und Immobilienpreise – durch Kurzarbeitergeld und Wirtschaftshilfen stabilisiert – trotz Krise nicht nur stabilgeblieben, sondern bundesweit sogar gestiegen. Im Durchschnitt wurden seit 2017 jährlich knapp 300 000 Neubauwohnungen fertig gestellt.

Damit hat der Wohnungsbau zwar weiter angezogen. Er bleibt aber hinter demrechnerischen Bedarf von 400 000 Wohnungen jährlich und dem Ziel der Bundesregierung –1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen bis 2021 – deutlich zurück.

Es fehlen jedoch nicht einfach nur irgendwelche Wohnungen: Während der Neubau im hochpreisigen Segment boomt, wird das Angebot für Arbeitnehmer*innen mit niedrigen und mittlere Einkommen kaum bedient und schrumpft vielerorts sogar, da auch die Mieten im Bestand, vor allem bei Wiedervermietungen, stark steigen. Weder die Mietpreisbremse noch sonstige Mietrechtsreformen auf Bundesebene haben daran etwas geändert.

Zudem ist die derzeitige Wohnungsbaupolitik weder explizit sozial noch langfristigausgerichtet – die meisten Förderprogramme laufen nur wenige Jahre, ebenso sind die Mietpreisbindungen im sozialen Wohnungsbau zeitlich befristet. Der Mangel an Sozialwohnungen ist also kein Zufall, sondern ein hausgemachtes Problem der bundesdeutschen Förderpolitik.

Die IG BAU fordert ein deutliches Umsteuern in der Wohnungspolitik: Die Bereitstellungvon bezahlbarem Wohnraum muss wieder als Teil der öffentlichen Daseinsvorsorgebegriffen werden. Wir brauchen Wohnungen, die für die breite Mehrheit der Gesellschaftdauerhaft bezahlbar, energie effizient und zudem familien- und altersgerecht sind. Dazu sind Reformen in der Förderpolitik, im Steuerrecht und im Umgang mit Grund und Boden notwendig. Auch Mietrechtsreformen sind notwendig, um die bedarfsgerechte Erweiterung des Wohnungsangebots sozial abzusichern.

Ende 2019 gab es in der Bundesrepublik nur noch 1,137 Millionen Mietwohnungen mit Sozialbindung, im Jahr 2021 wird durch den fortgesetzten Schwund voraussichtlich die Marke von einer Million unterschritten. In 2019 wurde zwar der Neubau von 25 000 Sozialwohnungen gefördert, im gleichen Zeitraum fielen jedoch über 40 000 Wohnungen aus der Mietpreisbindung heraus. Damit setzt sich der Rückgang der Sozialwohnungen fort – obwohl bezahlbarer Wohnraum gerade in der aktuellen Corona-Krise dringend gebraucht wird.

In den Jahren 2020 und 2021 betragen die Finanzhilfen des Bundes an die Länder für den sozialen Wohnungsbau lediglich 1,5 Milliarden Euro pro Jahr. Auch wenn die Länder mitverantwortlich sind, ist klar: Ohne zusätzliche Bundesmittel ist eine Trendwende beim sozialen Wohnungsbau nicht zu erreichen.

Wir fordern, dass die Zahl der Sozialwohnungen bis 2030 wieder auf mindestens 2 Millionen bundesweit erhöht werden muss. Dazu müssen Bund und Länder jeweils mindestens 3 Milliarden Euro jährlich bereitstellen. So soll vor allem in Großstädten und angespannten Wohnungsmärkten pro Jahr mindestens 80 000 Sozialwohnungen geschaffen werden, mit langfristigen Mietpreisbindungen.

Parallel sollen pro Jahr zusätzlich 75 000 Sozialwohnungen im Bestand gesichert werden, durch Ankauf, Modernisierung und Vereinbarung von Belegungsrechten. Dabei sind möglichst dauerhafte Preis- und Belegungsbindungen anzustreben.

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum betrifft inzwischen große Teile unserer Gesellschaft. Vermehrt haben auch Haushalte und Familien mit mittleren Einkommen Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche. Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist nicht nur ein soziales Problem, sondern gefährdet indirekt auch Arbeitsplätze und schadet der Umwelt, wenn Arbeitnehmer*innen längere Pendeldistanzen zurücklegen müssen.

Um den Wohnungsbau für mittlere Einkommen voranzubringen, fordern wir zusätzliche Mittel für den Bau von jährlich 60 000 Wohnungen im bezahlbaren Segment - für Haushalte, deren Einkommen oberhalb der Grenzen für einen Wohnberechtigungsschein, aber unterhalb des Bundesdurchschnitts liegt. Dafür ist eine zusätzliche Förderung von 3 Milliarden jährlich notwendig. Die Mittel sollten in Form von Steuervergünstigungen oder Investitionszulagen im Rahmen einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit gewährt werden, um dauerhafte Mietpreisbindungen sicherzustellen.

Die IG BAU fordert, den gemeinnützigen Wohnungsbau wieder zu fördern. Ziel muss dabei sein, breite Schichten der Bevölkerung zu versorgen. Kommunalen, genossenschaftlichen oder privaten Wohnungsunternehmen können Steuererleichterungen, Zuschüsse oder vergünstigte Grundstücke gewährt werden, sofern sie sich auf dauerhafte Gewinn- und Mietpreisbegrenzungen, Zweckbindung ihres Vermögens, Klimaschutz, Tariftreue und Mitbestimmung verpflichten. Wohnungsbau sollte nicht allein den Profitinteressen privater Investor*innen überlassen bleiben. Im Gegensatz zu anderen gesellschaftlichen Bereichen gibt es in der Wohnungsversorgung seit 1989 keine steuerliche Begünstigung für gemeinnützige Unternehmen mehr. Das hat unter anderem zu der Privatisierung zahlreicher Wohnungsbestände, zum Auslaufen zehntausender Sozialbindungen und einer jahrzehntelang unzureichenden Neubautätigkeit geführt. Die IG BAU meint: Gemeinwohl muss auch beim Wohnen wieder Vorfahrt vor Profitinteressen bekommen!

Eine sozial gerechte Bodennutzung ist die unverzichtbare Grundlage für bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnungsbau und die Bereitstellung sozialer Infrastruktur. In den letzten Jahren droht jedoch der rasante Anstieg der Bodenpreise das soziale Gefüge in vielen Städten zu zerstören: Die durchschnittlichen Preise für baureife Grundstücke haben sich seit dem Jahr 2000 mehr als verdoppelt – in Großstädten fallen die Steigerungen teils deutlich stärker aus. Grundstückseigentümer erzielen durch das Spekulieren mit Boden mitunter gewaltige Gewinne und blockieren damit gleichzeitig den Erhalt und Bau von preiswertem Wohnraum.

Die IG BAU fordert, dass der Bund einen öffentlichen Bodenfonds zur Unterstützung von Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten aufbaut. Dabei sollen Überschüsse aus Grundstücksgeschäften im Fonds verbleiben und für Ankauf und Entwicklung neuer Flächen genutzt werden. Die Vergabe von öffentlichen Grundstücken für Wohnungsbau sollte nur noch im Konzeptverfahren, vorrangig im Erbbaurecht, erfolgen und eine dauerhafte soziale Nutzung der Grundstücke vorsehen.

Darüber hinaus sind weitere bodenpolitische Maßnahmen notwendig, um die Preisexplosion am Bodenmarkt zu stoppen: Darunter eine Erweiterung des kommunalen Vorkaufsrechts und die Einführung eines Widmungsrechts für geförderten Wohnungsbau – auf entsprechend ausgewiesenen Flächen dürfen dann nur geförderte Wohnungen errichtet werden. Auch die Anwendbarkeit von Baugeboten nach § 176 BauGB muss erleichtert werden, um Baulücken rasch schließen zu können und Bodenspekulation einzudämmen.

Einige dieser Forderungen finden sich im Entwurf zur Novelle des Baugesetzbuchs. Diese sollten zügig umgesetzt werden.

Auch die Einführung einer Grundsteuer C auf unbebaute Grundstücke im Zuge der Grundsteuerreform 2019 begrüßen wir. Inwieweit sich das Instrument in der Praxis bewährt, bleibt abzuwarten.

Darüber hinaus sehen wir weiteren steuerpolitischen Handlungsbedarf: Die missbräuchliche Anwendung von "Share Deals" zur Umgehung der Grunderwerbssteuer und des kommunalen Vorkaufsrechts müssen effektiv ausgeschlossen werden.

Die Förderung auch des Wohneigentums für weniger einkommensstarke Familien ist grundsätzlich sinnvoll.

Hierfür fließen allein in dieser Legislaturperiode 2,7 Milliarden Euro, die in den folgenden Jahren noch auf knapp 10 Milliarden Euro steigern werden. Das Baukindergeld leistet zwar einen Beitrag zu Vermögensbildung. Ihm werden jedoch – wie bereits bei der Eigenheimzulage – erhebliche Mitnahmeeffekte seitens der gehobenen Einkommensgruppen bescheinigt.

Für die drängenden Mietwohnungsprobleme in Ballungsgebieten und Unistädten ist das keine echte Lösung: Denn die Förderung wird mehrheitlich für den Kauf von schon existierenden Eigentumswohnungen oder aber den Bau von Eigenheimen in ländlichen Regionen mit hohem Leerstand verwendet, der einer ökologisch fragwürdigen Bodenversiegelung Vorschub leistet. Auch die sogenannten "Sickereffekte", die durch den Bau von Eigenheimen entstehen sollen, konnten von der Wohnungsmarktforschung bisher nicht nachgewiesen werden.

Sozialgebundene und bezahlbare Wohnungen können und müssen nicht nur im Neubau geschaffen werden: Ausgelöst durch die Corona-Pandemie kommt das Thema der Umnutzung von Büroflächen oder Gewerbeimmobilien zu Wohnzwecken verstärkt in die Diskussion. Im Jahr 2020 arbeiten etwa 14,8 Millionen Beschäftigte in Deutschland überwiegend in sitzender Tätigkeit im Büro. Aktuelle Analysen gehen davon aus, dass unter anderem hier ein erhebliches Potenzial für Homeoffice-Arbeitsplätze besteht.

Der direkte Vergleich von bereits realisierten Projekten zur Umnutzung von Büroflächen zu Wohnungen zeigt auf, dass die Baukosten für diese Umbauprojekte rund zwei Drittel günstiger als die derzeit festgestellten Kosten für den Neubau von Wohnraum in deutschen Großstädten sind. Gleichzeitig bewirken die Umbauprojekte sehr positive Klimaschutzeffekte und leisten einen Beitrag zur Erhöhung der Sanierungsrate im Gebäudebestand.

Die IG BAU fordert, die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum sowohl durch die Schaffung bauplanungsrechtlicher Rahmenbedingungen in Bund und Ländern als auch durch kommunal festgesetzte Quoten über geförderten Wohnraum voranzutreiben: Bei entsprechenden Vorhaben sollten die Kommunen durch entsprechende Auflagen dafür sorgen, dass zu mindestens 50 Prozent Sozialwohnungen geschaffen werden.

Die im Koalitionsvertrag der Großen Koalition von 2018 vereinbarte steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung wurde inzwischen umgesetzt. Das ist generell zu begrüßen, allerdings profitieren von der Maßnahme vor allem Wohnungseigentümer*innen mit höheren Einkommen. Für den Mietwohnungsbestand braucht es aber nach wie vor eine auskömmliche und bundesweit einheitliche Förderung.

Hier muss die Politik dringend handeln: Denn einerseits ist die Erreichung der Klimaziele 2030 und 2050 im Gebäudebereich mit den bisherigen Förderprogrammen kaum möglich. Um die Emissionsminderungsziele im Gebäudesektor 2030 bzw. 2050 zu erreichen, muss die energetische Sanierungsrate des Gebäudebestandes von derzeit circa ein Prozent jährlich auf über zwei Prozent jährlich gesteigert werden. Dazu ist eine Erhöhung und Verstetigung der Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG) auf 7 Milliarden Euro pro Jahr nötig. Durch gezielte Förderinstrumente und soziale Mietrechtsreformen (siehe unten) müssen die Lasten zwischen Vermieter*innen, Mieter*innen und Staat gerecht verteilt und steigende Wohnkosten vor allem bei einkommensschwachen Haushalten vermieden werden. Denn Klimaschutz und soziale Gerechtigkeit dürfen nicht gegeneinander ausgespielt werden!

Neben der notwendigen Schaffung zusätzlicher Wohnungen muss auch der Mieterschutz verbessert werden – nur dann wirkt der Neubau in Gebieten mit Wohnraummangel tatsächlich entlastend. Umgekehrt gilt aber auch: Die Regulierung der Mietpreise allein kann ein ausreichendes Angebot an sozialem und bezahlbarem Wohnraum nicht ersetzen. Mietrechtsreformen müssen mit einer Forcierung des bezahlbaren Wohnungsbaus Hand in Hand gehen.

Als Mitgliedsgewerkschaft unterstützt die IG BAU die Forderungen des DGB zur sozialen Reformierung des Mietrechts. Diese beinhalten:

• Stärkung von Mietspiegeln sowie Mietpreiskatastern, die alle Mieten einer Kommune abbilden.
• Absenkung der Modernisierungsumlage auf vier Prozent jährlich sowie Einführung einer Kappungsgrenze von 1,50 Euro pro Quadratmeter.
• Einschränkung der Möglichkeiten zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und von Eigenbedarfskündigungen
• Ein zeitlich befristeter Mietenstopp in stark angespannten Wohnungsmärkten: Dieser gilt auch bei Wiedervermietungen. Mieten, die noch unterhalb des Mietspiegels beziehungsweise Mietobergrenzen liegen, können bis zum Erreichen der Obergrenze jährlich um zwei Prozent angehoben werden. Mit diesen Maßnahmen soll eine Härtefallregelung einhergehen, die Vermieter/-innen auf Antrag eine Mieterhöhung bis zu der Höhe erlaubt, die zur Kostendeckung nötig ist. Neubauwohnungen bleiben von einem Mietenstopp ausgenommen.